家づくりを始めるとデザインや間取りがどうしても気になってしまいますが、それ以前に土地が重要です。どれだけ住宅の性能が高かったとしても土地選びを間違えてしまえば、理想の住宅とは思えないでしょう。それだけ土地探しは重要です。
本記事では土地探しのコツについて詳しく解説します。家づくりを成功させたい人はぜひ参考にしてください。
土地を探すための4つの方法
土地を探す方法は主に下記の4つがあります。
①不動産会社に依頼する
②工務店やハウスメーカーに依頼する
③自分で売り地を探す
④ウェブ上から探す
土地は選択肢が多いほど、希望の土地が見つかる可能性が高くなります。ここではそれぞれの探し方について解説します。
不動産会社に依頼する
不動産売買の専門家と聞くと「不動産会社」を思い浮かべる人は多いでしょう。不動産会社に土地探しを依頼するのなら、土地売買が得意な会社に依頼しましょう。
不動産会社の中でも得意分野があり、土地の売買を得意なとしている会社はその中のごく一部です。不動産会社は土地探しが得意でなくても、基本的に顧客の依頼を断らないため土地に対する知識が不十分で、土地を購入しても希望の建築プランが入らないということがあります。
不動産会社に土地探しを依頼する場合は、土地探しが得意か確かめる必要があります。土地の売買になれていて、住みたいエリアの情報について詳しい不動産会社を選びましょう。
工務店やハウスメーカーに依頼する
住宅を建築する会社に土地を探してもらう方法です。通常注文住宅を建てるときは家の計画と平行して土地探しをしなければいけません。
しかし自分で土地を見つけようとしても、条件はその土地によって異なるので、希望の建築プランが入るかどうか分かりにくく、判断が難しいです。しかしハウスメーカーや工務店など自分の家を建築する会社に土地探しを依頼すると家の間取りや設計に合う土地を見つけてもらえます。
自分で売り地を探す
家を建てるエリアが近くにある場合には、実際に足を運んで土地を探すのも良いでしょう。実際に住みたいエリアに足を運ぶことで、街の雰囲気や生活の利便性などを把握することができます。売り地が見つかった場合は近隣の不動産会社に問い合わせると、情報を教えてもらえます。土地の情報を見ながら、希望の建築プランが入るか確認しましょう。
ウェブ上から探す
インターネット上の不動産情報サイトや不動産会社のホームページから土地を探す方法です。インターネットが発達した現代ではもっとも多くの人が利用する探し方になっています。
ウェブ上には無数の土地情報があり、予算や広さ、エリアなどいろいろな条件から土地を探せるため、希望のプランに合う土地を効率良く見つけられます。
ただしウェブに掲載されない土地もあるので、他の探し方と合わせて調べるのが有効的です。
抑えておくべき土地探しのコツ9選
土地を探すことは家族の人生を送る場所を決めることです。土地探しのコツを押えて、理想の土地を探しましょう。
土地について学ぶ
土地には「建ぺい率」というものがあり、敷地面積に対して建築できる面積が決められています。そのためどれだけ土地が広かったとしても希望のプランが入らないことがあります。
また「容積率」といって敷地面積に対して、住宅の延床面積の上限が決まっています。他にも斜線制限や、防火地域・準防火地域など建てられる住宅が制限される条件がいくつかあるので、効率良く土地を探すために、土地について学んでおきましょう。
斜線規制
道路境界線や隣地境界線からの距離によって、建築部分の高さを制限するものです。
防火地域・準防火地域
土地計画法において、市街地での火災の危険を防ぐために指定されるエリアです。駅前や建物の密集地、幹線道路沿いが指定される傾向にあります。防火地域や準防火地域に該当すると一定の耐火性がある建築材料を使用しなければならず、さらに住宅の高さも制限されてしまいます。
土地にかける予算を決めておく
土地の売買費用は土地代以外に仲介手数料や税金が発生します。そのためあらかじめ金額を決めておかないと予算を大幅にオーバーしてしまいます。
土地を探す前に希望のエリアの土地価格を調べておき、土地の購入にかけられる金額はいくらなのか明確にしておきましょう。
優先順位を決めておく
土地を探す前に求める条件の優先順位を決めておきましょう。優先順位を決めずに土地を探してしまうと「この土地は利便性が高いけど、日当たりが少し悪い」「広さは申し分ないが、金額が高い」と悩んでしまいます。人気のエリアであれば、悩んでいる間に売れてしまいタイミングを逃してしまいます。良さそうな土地を見つけたときに迅速に判断できるよう優先順位を決めておきましょう。
優先順位は以下の観点から考えるのがおすすめです。交通の利便性周辺施設の利便性治安や環境の良さ子育て環境が整っているか地盤固さや状況法律による制限土地の形状や高低差日当たりや風通し土地の金額
複数の業者に相談する
土地探しを不動産会社に依頼する場合では複数の会社に依頼するのがおすすめです。土地の情報は複数の不動産業者で出回る情報と一部の業者しか知らない情報がありるので、複数の不動産会社に依頼することで、広く物件の情報が集まります。
複数の業者とやりとりを行うのは手間がかかってしまいますが、広く物件情報を集めることで、より良い土地を見つけやすくなります。
エリアの環境について調べる
生活する場所においては住みやすさはとても重要です。日頃の通勤・通学が不便でないか、スーパーが近いか、病院があるかなど調べておきましょう。
またお子さまがいる場合は、学校までの距離やエリアの治安も確認しましょう。人通りの多さや車の交通量、日中には分からない夜の雰囲気も実際に確認するのがおすすめです。
用途地域を確認する
土地を選ぶときには用途地域の確認も必須です。土地には用途地域というものがあり、住宅地、工業地、商業地と大きく分けることができます。
住宅地の中でもさらに細かく分かれており、一戸建て住宅に最適な用途地域は「第一種低層住居専用地域」と言われています。建てられる建物の高さが制限されているため、マンションが建って、日当たりが悪くなるということがありません。
また第一種低層住居専用地域で住宅以外に建てることができるのは、小規模な店舗や病院、図書館などの公共施設に限定されるため、閑静な住宅となりやすいです。土地を探すときは土地情報に記載されている用途地域にも気を配りましょう。
冬場の日当たりを調べる
土地の日当たりが良いかはとても重要なポイントですが、季節による違いを把握するのも大切です。夏は太陽が高いため日当たりが良くなりますが、冬は太陽の角度が低くなります。
日当たりが悪い家は住宅内にカビが発生しやすく、冬は寒くなりやすくなってしまいます。さらに家を暖めるための電気代も高額になってしまいます。冬に日当たりが良い土地であれば一年を通して日当たりが良く、暮らしやすい環境となるでしょう。
災害リスク・ハザードマップを確認する
日本は地震大国なので、検討している土地やその地域全体にどのようなリスクがあるのか知るのは重要です。
参考として使えるのが「ハザードマップ」です。洪水、土砂災害、津波などのリスクや土地の成り立ちを地図から確認できます。絶対に安全だと言い切れる土地はありませんが、リスクの高い土地はあらかじめ避けるべきといえるでしょう。
空き家付き土地・中古住宅も候補に入れる
土地を購入しようと考えると家が建っていない「更地」に目が行ってしまいます。しかし更地だけを探していると選択肢が狭まってしまうので、空き家付き土地や中古住宅も含めて探しましょう。
住宅を解体するための費用は別でかかってしまいますが、解体すれば更地になって、家を建てられます。また売主が早期での売却を望んでいる場合は解体費用を差し引いて売却してくれる可能性もあります。通常よりもお得に土地を手に入れられるので、積極的に交渉をしましょう。
土地探しにまつわる2つの調査とは？
土地探しをしていると「現地調査」「役所調査」といった言葉を目にすることがあります。ここではそれぞれの意味について解説します。
現地調査とは
現地調査は土地の購入希望者や不動産会社が土地に赴いて調査を行うことをいいます。調査する内容は土地の境界が越境していないか、土地に高低差がないか、前面道路との関係など様々です。
現場の状況を目で見て確認したり、周辺住民に聞き込んだりして、土地について調査を行います。
役所調査とは
役所調査とは建築を行うときにかかる法規制を調査することをいいます。土地は都市計画法や建築基準法、道路法などいろいろな制限を受けるため、どのような制限を受けるのかを役所調査によって明らかにします。
ただし土地探しを不動産会社などに依頼している場合は、不動産会社が役所調査を行ってくれるので、購入者が確認することは特にありません。
土地探しでチェックしたい特徴について
土地は同じエリアにあったとしても向いている方角や位置などによって住みやすさは異なります。ここでは土地の特徴による違いについて解説します。
土地の方角
日当たりの良い家というと、「南向き」のイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。確かに南向きは日当たりが良好ですが、家具や床が日焼けしやすいというデメリットがあります。
このように土地の方角にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、自分のライフスタイルによって土地の方角を決定しましょう。
方角
東
・朝の日当たりが良く、冬は早く部屋が暖まる
・朝早くから洗濯物が干せる・朝の日差しが強い
・夕方以降は暗く、寒くなりやすい
西
・長い時間太陽が当たるため洗濯物が干しやすい
・冬は夕方でも暖まりやすい
・朝方は冷える
・夏は夕方も暑い
南
・1日中日当たりが良い
・冬でも日が差し込む
・物件の価格が高い
・家の中が日焼けしやすい
北
・夏が涼しい
・家の中の劣化が少ない
・物件の価格が安い
・冬は寒い
・日中から照明が必要なことがある
土地の位置
土地には「角地」と「中地」があります。角地とは交差する2つの道路に接している、角の区画の土地のことをいい、中地は三方が囲まれている土地を指します。位置によってメリット・デメリットがあるので、特徴を理解して土地探しを行いましょう。
位置
角地
・開放感がある
・建ぺい率が緩和されるので、建築プランが選べる
・人目に付きやすく、防犯につながる・価格が高め
・人目に付きやすく、プライバシーが気になることがある
中地
・価格がやや安い
・プライバシーを守りやすい
・空き巣などの犯罪リスクが角地よりも高くなる
・建築プランが限定されやすい
・開放感が少ない
土地の高低差
家を建てる土地は位置や形状だけでなく、高低差も考慮する必要があります。道路よりも高い位置にある土地は家を建てるために擁壁工事が必要になることがあります。反対に道路より低い位置にある土地は、雨が降ったときに水が流れ込んでくる可能性があるため、盛土工事が必要になります。
このように土地に高低差があると、通常の土地では必要ないような工事をすることがあるので、しっかりと確認することが大切です。
土地の境界線
土地の境界線がはっきりしていない土地を購入してしまうと、購入したあとに隣地の所有者とトラブルに発展する可能性があります。
土地の境界が確定しているかどうかは登記簿や確定測量図、現地の境界標から確認できます。もし境界が明確になっていない場合は土地の売主と隣地の所有者とで境界を確定してもらいましょう。
土地の道路の幅
土地に面する道路を「前面道路」といい、土地探しの場合は、前面道路の幅員の確認が重要となります。
家を建てる場合は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これは火災や急病のときに緊急車両がスムーズに入れるようにするためで、建築基準法によって定められています。
もし購入したい土地の前面道路の幅が4m以内の場合は、4mになるように敷地を後退させる（セットバック）必要があります。セットバックした敷地は自分の家の敷地として使用できないので注意が必要です。
過去の失敗から学ぶ土地探しのコツ
土地探しで後悔しないよう、過去の失敗事例について紹介します。
時間帯によって通学・通勤時間が変わる
土地を購入する前には問題がなかったかのように思えたのに、実際に生活を始めると問題が浮き彫りになることがあります。例えば朝の通勤時間は家の前が抜け道となっていて車の交通量が増えて混んでしまったり、近くの踏切をなかなか通過できなかったりすることがあります。
購入前の見学は日中に行くこと多いため、時間帯によって起こる問題が分かりにくく、見落としてしまうと後々後悔してしまいます。日中だけでなく、朝や夜にも確認して周辺環境を詳しく確認することをおすすめします。
家が建てられない土地を購入してしまった
上述の通り、土地にはいろいろな法律や規制があり、中には「建物を建てられない」と決められている土地もあります。例えば山林や農地を保護するための「市街化調整区域」は建物の建築が制限されていて、特別な事情がない限りは住宅が建てられません。また地目が農地に定められている土地はそのままでは家を建てられないので、農地転用をしなければいけません。
しかし建築に詳しくない人にとって、それぞれの土地にどのような制限がかかっているのかを把握するのは難しいでしょう。土地を購入する前に希望の建築プランが入るのかしっかりと確認しておきましょう。
家の南側にマンションが建設されてしまった
土地の南側が新築時には更地で、日当たりは良好だとしても、数年後にマンションがたってしまい、昼間から照明をつけないと生活できなくなってしまったという事例があります。マンションを建設する際にどれだけ反対したとしても、建設を阻止するのはまず不可能です。
マンションや大きめのアパートが近くに建設されてしまうと、住環境に与える影響はとても大きいため、直近でマンションの建築計画があるか不動産会社に聞いておきましょう。またマンションの建設が行えないような土地を購入するのも有効的です。
予算をオーバーしてしまった
土地を購入するときは土地代だけでなく、その他にもさまざまな費用がかかります。具体的には仲介手数料や登録免許税、司法書士費用、不動産取得税があります。
土地代以外の費用を考慮せずに土地を買った結果、予算を大きくオーバーしてしまった人は多くいます。土地の予算をオーバーしてしまうと建物の予算を削らなければいけないので、土地代以外の費用も見積もって土地探しを行いましょう。
資産価値が低下する土地を買ってしまった
相場よりも安い土地は前面道路の幅員が極端に狭かったり、地盤が強固でなかったりするなど、マイナスの要素を抱えています。そのような土地は将来的な資産価値の上昇が見込めないだけでなく、土地の価値が下がることもあります。
そうなると、将来土地を売却するときに購入時よりも安い金額で売却することになってしまい損してしまいます。いくら価格が安かったとしてもマイナスの要因を抱えている土地を購入するのはおすすめできません。
土地探しはコツを押えて計画的に
土地といってもその種類はさまざまでまったく同じ条件のものは2つとありません。また高額の買い物なので、後々後悔しないようにコツを押えて計画的に探しましょう。
土地探しは自分で行うのも良いですが、不動産会社や工務店に依頼する方がミスを少なくでき、理想の土地が手に入りやすくなります。複数の業者に依頼して理想の土地を手に入れましょう。
この記事を書いた人
松下 尚士
RISOREAL（リソリアル）の創業者兼CEO。
工務店、不動産仲介会社、設計事務所を経て独立。
不動産トラブル、優良な取引を目指し日々奮闘中。
これまで不動産エージェントとし、６００件以上、請負契約・施工会社の紹介として３００件以上の実績をもつ。
現在はInstagram・TikTokを日々更新中。
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